Der Preisauftrieb seit 2005 kommt im kantonalen Mittelwert weniger klar zum Ausdruck (Grafik 1). Denn gleichzeitig lässt sich eine räumliche Verschiebung der Verkäufe beobachten: In den städtischen Gebieten ist die Zahl der Transaktionen rückläufig, auf dem Land bleibt sie konstant. Diese Schwerpunktverlagerung der Verkäufe gegen den ländlichen Raum führt zu einer Dämpfung des Preisanstiegs im kantonalen Mittel.

Werden die Preise unter Berücksichtigung dieser grossräumigen Verschiebung bereinigt, lässt sich seit 2005 eine kantonale Zunahme von 20 Prozent feststellen (Grafik 2), was ungefähr der Preissteigerung beim Wohneigentum entspricht. Das Wachstum war dabei nicht stetig. 2008 brachte eine temporäre Stagnation, die mit dem Beginn der Finanzkrise zusammenhängen dürfte. Besonders stark waren die Anstiege aber in den Jahren 2006, 2009 und 2010.

Veränderungen auf dem Bodenmarkt

Die jüngsten Preisanstiege sind auch auf die wachsende Bedeutung des Ersatzneubaus zurückzuführen. Bauland wird seit einiger Zeit knapper, womit unternutzte Parzellen für eine Verdichtung interessant werden. Viele gut gelegene Altbauten erzielen dank Nutzungsreserven hohe Preise. Ersatzneubau kann angesichts der Absatzmöglichkeiten des neu entstehenden Wohnraums eine lohnende Option für die Investoren sein.

Die Liegenschaftspreise sind unter solchen Umständen in Wirklichkeit Landkosten. Die Bodenpreisstatistik trägt diesem Trend Rechnung und ermittelt Landpreise auch für Gebäude, die innerhalb von zwei Jahren nach dem Verkauf abgebrochen werden. Die Verbreitung solcher Abbruchliegenschaften hat in den letzten Jahren zugenommen. Auf 1000 Quadratmeter verkauften Baulandes entfallen heute 300 Quadratmeter verkaufte Abbruchliegenschaften; vor zehn Jahren waren es erst 60 Quadratmeter gewesen. Und da vor allem an attraktiven Lagen verdichtet wird, ist ein Teil der Preissteigerung auf diesen Effekt zurückzuführen.

Teure Abbruchliegenschaften

Die Landpreise, die für Abbruchliegenschaften bezahlt werden, liegen in allen Gebieten des Kantons um 50 bis 65 Prozent höher als bei unbebautem Land. Dies liegt an der meist besseren Lage. Unbebaute Landreserven liegen heute tendenziell eher am Ortsrand, Objekte hingegen, die für eine Realisierung vorhandener Nutzungsreserven interessant sind, zumeist an bevorzugten und zentralen Lagen.

In den letzten Jahren haben die Preise für Abbruchliegenschaften in den städtischen Gebieten zudem überdurchschnittlich angezogen. Sie stiegen in den letzten fünf Jahren doppelt so stark wie beim unbebauten Land. Dies unterstreicht, dass die Investitionsbereitschaft für Ersatzneubauten zugenommen hat.

Regionale Preisverschiebungen

Regional lassen sich grosse Unterschiede in der Preisentwicklung ausmachen (Grafik 3 und Tabelle 1). Am höchsten ist die Preiszunahme am Zürichsee und im Limmattal – in denjenigen Regionen also, in denen die Bebauung dicht, die Reserven knapp und die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch ist. Vielerorts übertreffen die Preise erstmals das Rekordpreisniveau der Zeit der Immobilienblase in den frühen 1990er Jahren.

Mehr zum Thema:

Zur kantonalen Bodenpreisstatistik

Das Statistische Amt des Kantons Zürich führt seit 1885 auf der Basis der Handänderungsanzeigen der Grundbuchämter die kantonale Bodenpreisstatistik durch. Seit 1974 liegen die Transaktonspreise in elektronischer Form und ergänzt mit wichtigen Zusatzinformationen zu den Grundstücken vor.

Angesichts der zunehmenden Knappheit von Bauland drängen sich bei der Berechnung der Bodenpreise Anpassungen auf. Neu werden ausser den Verkäufen unbebauter Grundstücke auch Abbruchliegenschaften in die Berechnung miteinbezogen. Als Abbruchliegenschaften gelten Parzellen, deren Hauptgebäude innerhalb von zwei Jahren nach der Transaktion abgerissen wird. Ferner werden künftig neben den reinen Wohnzonen auch die Transaktionen in Mischzonen (Zentrums-, Kern- und Wohn/Gewerbe-Zonen) zur Bestimmung des Bodenpreises verwendet.

Kommunales Bodenpreismodell

Die Bodenpreisstatistik ist weniger geeignet für Nutzer, die sich über den mittleren Bodenpreis einer Gemeinde in einem bestimmten Jahr informieren wollen. Die Zahl der Transaktionen auf dieser Detaillierungsebene ist meist zu gering, als dass sich ein sinnvoller Quadratmeterpreis ausweisen lässt.

Zu diesem Zweck hat das Statistische Amt das Zürcher Bodenpreismodell entwickelt. Es leitet den Bodenpreis für jede Gemeinde und alle Jahre bis 1974 zurück aus den empirisch vorliegenden Daten ab. Das Modell wurde den Änderungen in der kantonalen Bodenpreisstatistik angepasst.

Die Modellwerte können für alle Gemeinden online abgefragt werden unter dem Link www.statistik.zh.ch/bodenpreise

(Medienmitteilung des Statistischen Amts)